李向东坐在面包车副驾，车窗外是佛山南海的一片灰扑扑旧楼，楼顶密密麻麻的铁皮房延伸到街角，一眼望不到头。王哥开着车，嘴里嘀咕：“这片是老国企家属院改出来的，房龄三十年起跳，楼道连消防都不达标。”
车一停下，李向东直接下车，顺着一个断裂的水泥台阶走进小区。他蹲下摸了摸一块碎裂的地砖，眼神没离开那些年久失修的楼体：“这地方，一旦出事，媒体爆出来，那可是民生炸点。”
同行的罗燕边翻资料边跟上：“去年住建部批了一批试点项目，这片就在内。但因为利润薄、流动性差，招了三轮都没人投标。”
“佛山都这样？”李向东问。
“东莞石排那边也类似。”罗燕说，“尤其是非核心区的老旧片区，开发商都嫌折腾。”
王哥摇头道：“你看这边电缆乱拉、水压不足，还是村改模式，谁来都头大。”
李向东却笑了：“别人怕，我们就能干。越是没人愿意做的，越说明留着机会。”
他转过身来，望着那栋七层砖楼的锈铁栏杆，语气不轻不重：“春雷不是来抢热菜的，是来填冷板凳的。”
那一刻，市场空窗期，就成了春雷的切口。
会议桌上摊开的不是地图，而是一份合作意向书。落款处写着“佛山市南海区城乡更新中心”，正对着李向东。
“我们不拿地，我们带队。”他说这话时语气平稳，却让对面的官员停下了签字的手。
“什么意思？”副主任疑惑。
罗燕适时插话：“春雷不做传统开发商，不囤地、不拿指标。我们做的是组织力和施工运营，把你们头疼的老旧小区改造，一包到底。”
李向东接话：“你们有地，我们有人、有经验、有交付能力。你们要结果，我们给方案和速度。资金压力我们控制，资产风险我们不过账——这才叫合作共赢。”
在场的人沉默了几秒，随后轻轻点头。
“你们是我们见过最愿意往前走的民营公司。”一位住建科长感慨，“说实话，现在国企干得慢，民企又怕出事，你们这路子……正好卡在我们需要的节奏上。”
罗燕翻出另外一份资料：“东莞石排那边也反馈了积极信号，他们甚至提出‘优先打包给干得快的队伍’。我们有望成为‘落地速度考核’的对标单位。”
一纸不拿地的协议，却打开了两座城市的政策大门。李向东合上文件，心里已有了下一步的打算。